건축 용어에 대해서 깊은 이해를 갖는 시간입니다. 먼저 건축물 개요에 담겨있는 여러가지 의미들을 이해해보는 시간을 가져볼까 합니다.
먼저, 건축물 개요 상에 적혀있는 '대지면적'을 자주 보셨을 텐데요. 당연하게 주어지던 대지면적에는 많은 정보들이 포함되어 있습니다. '대지면적'을 이해하는 데 도움이 될 만한 여러 가지 정보를 정리해 보았습니다.
1. 대지면적에 관한 이해
2. 대지면적을 산정할 때에는 반드시 토지대장 상 기입 면적을 사용하기
3. 대지면적에 의해서 결정되는 주요한 정보들 : 건축면적, 연면적
4. 법정 연면적과 총 연면적을 혼동하지 않기
5. 대지(지적)에 관한 주요 캐드선을 구하는 방법
6. 건축물 개략 규모산출 방법 : 서류상 대지면적 기준으로 건폐율, 용적률 적용하여 개략 산출 => 주차장 등 추가 필요한 부분 예산 확인해가면서 조율
1. '대지면적'에 관한 이해
말 그대로 '대지'의 면적을 의미한다.
'대지'란 우리나라 법적 개념으로, 건축물을 지을 수 있는 땅을 말한다.
이는 '지목'(땅의 목적)이 '대'로 표시된 곳의 면적을 뜻한다. 여기서 대지는 반드시 '도로'와 접해야 한다.
즉, '건축물을 지을 수 있는 땅의 면적'으로 이해하면 된다.
>> 지목의 종류 (https://www.gg.go.kr/contents/contents.do?ciIdx=705&menuId=2500)
2. '대지면적'을 산정할 때에는 반드시 '토지대장' 상 기입된 면적으로 사용하기
정확한 면적은 반드시 지적도를 통해 발급받은 토지대장 상의 서류 면적을 기준으로 산정한다. 이는 해당 면적이 법적 근거로 인정되기 때문이다.
토지대장 상의 면적과 CAD 프로그램에서 측정한 면적은 종종 다르게 나타난다. 국가에서 데이터를 디지털화하고 있지만, 실제와 차이가 발생할 수밖에 없다. 이러한 차이를 시정하기 어려운 주요 이유는 제곱미터당 가격에 따른 금전적 이해관계와 법적 문제들이 복잡하게 얽혀 있기 때문이다. 결과적으로, 새롭게 생성된 디지털 데이터를 기존 정보와 동기화하는 것은 현실적으로 거의 불가능하다. 따라서, 현재까지 법적으로 인정된 서류상의 면적을 기준으로 사용하는 것이 가장 안전하다.
토지대장 상의 면적은 '토지이음'(과거 LURIS) 플랫폼에서 주소지를 입력하면 간단히 확인할 수 있다.
>> https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp
3. 대지면적에 의해 결정되는 주요 건축 정보 = '건축면적'과 '연면적'이 산출됨
도시의 각종 규제(용도지역지구, 조례 등)를 받기 때문에, 대지면적에 건폐율 용적률을 곱하여 건축물 전체 볼륨과 면적이 개략적으로 결정된다 (건폐율 용적률에 대해서는 추후에 한번 더 다루겠습니다).
건축면적 : 대지면적 X 건폐율
연면적 : 대지면적 X 용적률
로 규정되어 있다.
건폐율 용적률은 지역지구에 따라 다르게 설정되는데, 이는 아래 법규를 참고해보자.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [시행 2024. 9. 20.] [대통령령 제34319호, 2024. 3. 19., 일부개정]
=> https://www.law.go.kr/LSW/lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=137032
4. 법정 연면적을 총 연면적과 혼돈하지 않기
그러나 연면적 규정을 이해하는 과정에서 종종 혼란이 생길 수 있다. 특히 용도지역지구는 ‘도시 관리 차원’에서 설정된 규제임을 이해하는 것이 중요하다. 따라서, 실제 공사가 이루어지는 총 연면적과 법적으로 산정되는 연면적은 다르다는 점을 명확히 인식해야 한다.
예를 들어, "용적률 산출에서 제외된다"는 표현은 법정 연면적과 실제 연면적이 다르다는 점을 의미한다. 즉, 도시 관리의 관점에서 연면적의 일부를 제외한다는 의미이다. 이는 주로 눈에 보이는 건축물의 규모를 규제하기 위한 것이다.
특히, 지하층 연면적에서 큰 문제가 발생할 수 있다. 지하층 연면적은 용적률 산정시 제외되지만, 실제 공사비 계산에는 반드시 포함된다. 심지어, 지하층 공사는 지상층보다 공사비가 더 많이 들기 때문에 공사비 차원에서는 매우 중요한 면적이다. 이러한 차이를 명확히 이해하는 것이 중요하다.
따라서, 전체 연면적과 용적률 산정을 위한 법정 연면적을 동일시해서는 안된다. 공사비와 직접적으로 관련되는 것은 총 연면적이라는 점을 분명히 알고 있어야 한다.
결론적으로, 총 연면적은 실제 공사에 들어가는 모든 바닥 면적의 합이고, 이 면적은 실제 공사비와 크게 연동된다. 반면에, 법정 연면적은 도시관리차원의 볼륨 제한을 위한 연면적임으로 이 둘을 구분하여 이해하는 것이 좋겠다.
따라서 실무자인 경우 법에서 정하는 연면적 산정 이후에 제외되는 면적들에 의해서 추가적인 공사비가 발생하는 것 까지 염두해야 한다.
5. 대지(지적)에 관한 주요 캐드선을 구하는 방법 :
1) 실제 프로젝트일 경우 지적 측량 결과를 받아 작업
실제 프로젝트의 경우, 반드시 국가에 의한 지적 측량 국가와 공공기관 (군청, 지적공사 등)에서 수행하며, 이를 통해 법적으로 인정받은 경계선을 결과물로 주어준다.
주로 경계복원 측량을 기반으로 작업한다.
https://baro.lx.or.kr/main.do
이는 대지 경계와 관련된 문제를 국가에 의해 공인받아 경계복원측량 결과서는 필수적이진 않지만, 권리 보장에 도움이 된다고 한다. 주로 클라이언트 입장에서 수행되는 경우가 많다.
2) 기획, 공모전, 학생, 등 임시 프로젝트일 경우- (1)그냥 따서 그리거나, (2) 국가 데이터 활용하기
실제 프로젝트가 아닌 경우에는 경계복원측량을 굳이 진행할 필요가 없다. 경계복원측량은 비용이 발생하며, 클라이언트가 아닌 이상 불필요한 작업이다. 또한, 법적인 문제에 휘말릴 가능성이 없기 때문에 진행할 이유가 없다.
그럼에도 불구하고, 가상의 프로젝트를 진행하거나 기획 작업을 진행할 때 현실성을 높이기 위해 필요할 경우가 있다. 이를 위해 사용할 수 있는 여러 가지 방법은 다음과 같다.
(1) 토지가 간단할 경우: 단순히 경계를 따서 작업
간단한 대지의 경우, 필지 수가 적을 경우에는 직접 경계선을 따서 그린다.
자료 획득처:
정부24가 제일 정확한 곳일 것 같지만, 지적도를 떼도 이미지나, PDF 파일 형식으로 제공된다.
지적도는 각 포인트마다 치수가 명확하게 기입되어 있다. 그럼에도 불구하고 어쩔 수 없이 캐드선을 다시 따야한다. 이러한 차이를 완벽히 해결할 방법은 없으므로, 최대한 경계선을 정확히 맞춰 작업한다.
그래서 지적도를 다운받는 경우 사실 네이버지도, 카카오맵, 토지이음에서 그냥 캡처해서 스케일 맞추고 따서 쓰는것과 크게 차이가 없으므로, 가상의 프로젝트나 단독필지라면 그냥 따서 쓰는 것도 방법이다.
(2) 국가 제공 연속수치지적도 파일을 받아 처리하기
VWORLD, 공공데이터포털 => SHP 파일 다운로드 => QGIS에서 DXF로 변환한다.
자료획득처 :
필지 수가 많을 때는 국가에서 제공하는 데이터를 사용하는 것이 좋다. 그러나 이 데이터들 역시 서류상의 정보를 정확히 반영하지 못한다는 점을 유의해야 한다. 실제 서류상의 대지면적과 CAD 프로그램의 면적 계산 기능을 사용해 산출한 결과는 매우 높은 확률로 서로 다르게 나타난다.
종합하자면, 2)로 산출하는 면적의 경우 실제 서류상 담보되지 않은 부정확한 정보이며, 최대한 대지경계선 잘 맞춰서 작업하는 수밖에 없다.
6.건축물 규모 개략 산출 방법 : 서류상 대지면적 기준으로 건폐율, 용적률 적용하여 개략 산출 => 주차장 등 추가 필요한 부분 예산 확인해가면서 조율
어떤 방식이든, 서류(토지대장)상의 '대지면적'을 모두 취합하여 정리한 후, 건폐율과 용적률을 곱해 토지대장에 근거한 '건축면적' 및 '연면적'을 산정하는 것이 가장 안전한 방법으로 보인다.
프로젝트의 성격에 따라, 확보된 대지 경계선(경계복원측량 결과 또는 임의로 제작한 CAD 선)을 바탕으로 건축한계선 등을 적용해 법적 문제 없이 설계하는 방식으로 처리해야 한다.
추가적으로, 주차대수나 기타 요인으로 인해 지하층 등이 필요하다면, 관련 법규와 클라이언트가 제시한 예산을 종합적으로 검토해 필요한 면적을 산출하여 조정해야한다.
학생인 경우 5 - 2) 정도만 알아도 학기간 프로젝트 진행시 전혀 문제가 없을 것이라 생각된다.
대지경계선 없이 졸전 하는 친구들이 많은데, 필자의 경험상 위와같은 제약조건이 있으면 더 빠르게 건축으로 넘어갈 수 있다. 졸전을 준비하는 학생인 특히 경우 5-2)-(2)를 잘 알아놓는 것도 빠른 프로젝트 진행을 위해서 도움이 될 수 있겠다.
오늘은 대지면적과 이와 관련된 잡다하지만 유용한 정보들에 대해서 알아봤습니다. 일부 오류가 있을 수 있으니, 이해 참고용으로만 활용 바랍니다 :)
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